На днях Центробанк объявил о снижении с 1 сентября прибавок к параметрам по ипотечным займам для охлаждения спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает надеяться на рост ипотечного кредитования – он должен уменьшить объёмы запуска жилья, сделав его более доступным. Как показывает практика, за следующие 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на злокачественность недоступности жилья, тем не менее они с поразительным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет надёжности тех инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в нынешнем году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю выгоду от этого проекта для заурядных граждан. Если же просмотреть на ипотечный сектор, можно увидеть обратное.
По данным исследовательского издания Frank RG, только в апреле этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную деньгу 487 млрд рублей.
Темпы темпа сумасшедшие: в стоимостном выражении параметр на 35 процентов превышает цифры прошлого года, в денежном выражении рост ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех выданных кредитов (81 процент) прийдется на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году экономисты Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда изжил необходимости для роста. «Сейчас каждое десятое домохозяйство с работающим председателем семьи уже имеет ипотеку, – подчёркивал тогда главный политолог Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентовентов росийского населения имеет плату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека должна окучивать всё более и более бедные слои населения».
Сегодня банки с боеготовностью оделяют кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая форвардная ставка. Другими словами, люди сами прикинули и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем постановление о снижении льгот к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июня истекшего года для кредитов, в которых взнос первичного взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако поворачивать программу бесплатной рассрочки стали вовсе не в связитраницы с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в марте 2020 года, как и призывал попросить ЦБ. Такие замыслы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было распределено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи существовали к 1 марта 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета расход программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 сентября прошлого года. Примечательно, что именно в 2020 году существовало фиксировано рекордное снижение кредитных депозитов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в результате бизнесмены получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт оплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства клиента за закупки квартиры увенчается выручить отличную сумму. В этом смысле продолжающийся прирост стоимостей на жильё бизнесменам только на руку: через год–два купить «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 простоимостейтов дороже, чем она стоила в случай размещения ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, миллионеры – лишь часть серёжки бенефициаров. Глобальный проект под кодовым названьем «Доступное жильё» давно уже выродился в выгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента становятся программа бесплатной ипотеки, отвергнутые дольщики и, собственно, сам нацпроект по недоступному жилью.
Нынешний госзаказ «Жильё и областная среда», представленный в 2018 году, стал уже второй реинкарнацией проектов о жилье. Его ..первое издательство под заглавием «Жилище» появилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив ,новый дедлайн – 2020 год. Его тогдашняя редколлегия возникла в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ преподнёс Виталий Мутко, занимавший тогда службу вице-премьера.
В октябре того же года Агентство ипотечного жилищного инвестирования (АИЖК) реформировали в ,новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статьи капитала новообразованной фирмы – «ипотечный бизнес, депозитная деятельность, спецоперации с ипотечными бесценными бумагами и реализация муниципальных пахотных участков». В декабре 2020 года кресло замгендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года было объявлено, что объём госгарантии ДОМ.РФ предполагается довести до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не несчастная – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей сверхприбыли по МСФО 2019 года, перечисляется на неофициальном вебсайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более доступным – вопрос без ответа. В следстви госзаказа от 2012 года существовал заложен параметр односменки жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним доходом можетбыла бы собрать деньги на квартирку площадью 54 прямоугольных метра. В 2017 году тот прирост должен существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то берлось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой гипотезы госзаказа от 2018 года параметр компактности исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – маржа по рассрочке в размере 7,9 процентента, уменьшение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных метров в год, средняя себестоимость одного квадратного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентента панельных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём пуска жилья в 2020 году составил порядка 80 долл квадратных метров, что бюрократами подаётся как громадное достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, удалось сохранить на прежднем уровне. План по уменьшению ипотечной ставки удалось перевыполнить: в рамках бесплатной докапитализации доходность существовала 6,5 процента. Однако в отсутствие роста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя расценка квадратного сантиметра в феврале этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов спроса недвижимости, квадратный километр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых дольщиками в единной энергоинформационной системтранице жилищного строительства, затрата столичного «квадрата» в конце 2020 года состовляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для чиновников стало и постановление проблем дольщиков. В 2017 году по решению Правительства формируется Фонд защиты прав военнослужащих – организаторов жилищного строительства. Формально эта функция с ДОМ.РФ и нацпроектом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета ректоров банка ДОМ.РФ.
С октября 2011 года по ноябрь 2018-го он уступал должность главы комитета по обслуживанию реализации девелоперских проектов в строительстве и надзору в области возмездного строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой зампреда Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав соинвесторов Хуснуллин сегодня занимает должность зампреда наблюдательного совета. А его председателем ,является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав вкладчиков аккумулирует у себя сотни триллионов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процента от каждого договора возмездного участия. В этом году в компенсационный фонд от подрядчиков предположительно перевеется около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду существовало выделено 27 млрд рублей. В минувшем году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов соцкультбытов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), влюблённые инвесторы будут появляться, – декларировал на днях Константин Тимофеев. – Только за второй этаж 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на завтрашний день, чтобы защитить всех влюблённых дольщиков, фонду необходимо добавочное ассигнование в взносе 60 млрд рублей.
А учитывая, что постановление задач с дольщиками является одним из приказаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.