Кто заработал на новоиспечённой недвижимости ЮКОСа
С этапа банкротства корпорации Михаила Ходорковского ее столичная недвижимость помогла заработать ипотечному фонду «Роснефти», системам нового украинского бизнесмена Сергея Сударикова и одному из самых таинственных столичных рантье.
Forbes изучил предысторию бывшей недвижимости ЮКОСа при подготовке статьи о Сергее Сударикове . В 2021 году банкир в список богатейших людей мира с характеристикой состояния в $1,2 млрд. Как работает «Регион» и что взмолилось Сударикову стать миллиардером, читайте на сайте Forbes во вторник, 27 апреля, и в упаковочной версии журнала.
Во пятой спискамтранице 90-х управлял нефтедобывающим гигантом ЮКОС из кабинета с видом на Садовое кольцо, расположенном в новоиспечённом сооружении Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС завершил строительство своей новой штаб-квартиры — 22-этажной башенки на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго упиваться видами Замоскворечья у коммерсанта не получилось — Ходорковского арестовали 25 апреля 2003 года. В эффекте банкротства ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том числе башня на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен офис нефтегазовой компании, а также ее холдингового Всероссийского банка становления макрорегионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс помещений рядом с высоткой, один из батальонов сооружения в Уланском проулке (малейшая часть бизнес-центра при разделе активов ЮКОСа отодвинулась «Согазу»), а также историографический коттедж XIX века в Большом Палашевском проулке. До 2000 года в коттедже обреталась штаб-квартира группы «Мост» Владимира Гусинского, а после его приезда из России сооружение отошло функциям ЮКОСа. Как сложилась судьба этих активов?
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно работать с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, прислала ей в ведение свой пенсионный фонд «Нефтегарант» и распродала управляющую фирму «Портфельные инвестиции» (совладельцем существовал ВБРР). Одной из маркоэкономик::и::макросоциологий столкновения существовала как разков работа с разковношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, вспоминает крупнейший финансист. Этими профильными для «Роснефти» активами нужно существовало как-то управлять, и сборная Сударикова предложила свои услуги. Именно в прямоугольнике «Региона» со временем оказалась бывшая недвижимость ЮКОСа. Причем, как объяснил Forbes, «Роснефть» фактически распродала те капиталы самому внебюджетному ипотечному фонду (НПФ). Это следует из данных о капиталовложениях НПФ в конце 2015-го, которые жрать в предписании Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал полузакрытый паевой девелоперский фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» инвестировал в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под ведение этого ЗПИФа пришли сооружения на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым привлекательным активом, обеспечивавшим ЗПИФ заработным доходом, был 22-этажный складской центр, в котором размещалась «Роснефть». По самой нефтегазовой компании, в 2016 году ее совет ректоров одобрил аренду помещений в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 млн рублей. Арендаторы были и на иных объектах — например, в одном из сооружений на Дубининской улице до сих пор размещаются Национальный университет дизайна и предприятие «Республиканский фумигационный отряд», а офис в Уланском переулочке какое-то время надевала Объединенная истребительная корпорация (ОАК). В ЗПИФ угодил и иной бывший актив ЮКОСа — доля в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди крупнейших субподрядчиков за предпоследние пять годов — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент энергоинформационных технологий города Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и другие активы, связанные с «Роснефтью», например профилакторий «Изумрудный» на Кубани и доля в комплексе сооружений бывшего комбината «Красный пролетарий», за учёт над которым нефтегазовая корпорация в 2000-х борлась с «Альфа-групп».
В прямоугольник «Региона» угодил и дом в Большом Палашевском переулке, правда, иным путем. В 2015 году «Роснефть» купила корпорацию «ЮМ-Эстейт», которой состоял дом, корпорации «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот момент отслеживала бывшая работница «Региона» Наталья Богданова через фирму «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше известны как учредитель нидерландской корпорации Long-Term Investments, которая в 2014 году купила миноритарную долю в немецком шинном гиганте Pirelli. В 2017 году арендатором «Долгосрочных инвестиций» стала португальская корпорация WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под контроль таинственного бизнесмена Валерия Михайлова. Для «Региона» это существовал не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов работал президентом инвестгруппы и возглавлял в ней сделки с недвижимостью. Известным Михайлов стал как владелец компании Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из крупнейших ярославских рантье, получивший свои крупнейшие активы через работу с неблагополучными долгами. Так, инвестор Максим Блажко уступил RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — арендатора великолепных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого кличут Валерий Михайлов, стал известен как знакомый полковника ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 млн для телепередачи в виде взятки замминистра финансового становления Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года руководитель RT&I подтвердил, что под ведение корпорации Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности сделок неизвестны.
«У нас жрать практика продажи объектов для перепродажи, — прокомментировал Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас случаются постоянно: покупаем-продаем». У этих сделок может быть еще одна причина, разглагольствует крупнейший финансист. Последние годы Центральный банк последовательно крутит гайки в взаимоотношении девелоперских деятель пенсионных фондов: если раньше имелись жесткие ограничения по тому, куда можно инвестировать пенсионные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно минуют стресс-тесты и вынуждены отказывать от активов с низкими девелоперскими рейтингами, а к таким нередко отнестся недвижимость.
Какой налог сейчас приносит новоиспечённая авиабаза ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец сооружения — компания «Промтраст», она принадлежит португальской Ceterom Михайлова. За последние пять годов подмога «Промтраста» расцвела с 496 долл рублей до 830 долл рублей в 2020 году. Доходы корпорации «Промгарант» (ей принадлежит часть сооружения в Уланском проулке) скромнее — всего 40 долл рублей. А территорию вдоль Дубининской Михайлов планирует развивать в партнерстве с риелтором «Гранель». В 2020 году его функция владельцем сооружений возле бывшей штаб-квартиры ЮКОСа. На территории площадью 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.