Что не так с надзором
В течении последних 20 лет система надзора в России постепенно превращалась из единой в разрозненную, а в 2007 г. произошел окончательный раскол целостной системы нормирования строительства зданий, рассказывает бывший советник председателя центрального совета Всероссийского добровольного пожарного общества Денис фон Мекк: заработали поправки в Градостроительный кодекс, которые в зависимости от цикла жизни проекта разделили контроль над ним в части противопожарного надзора. Прежде каждую стадию возведения объекта – проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию – контролировала пожарная инспекция. После 2007 г. ситуация изменилась. Теперь проектирование проверяет экспертиза, строительство – строительный надзор, который обычно подчиняется муниципальным властям, ввод здания в эксплуатацию – Государственный пожарный надзор, находящийся в ведении МЧС. Все три проверяющих органа не имеют практики согласования своих видений запутанных требований, говорит фон Мекк. Управляющий партнер PFM Solutions Евгений Гриханов подтверждает: до момента сдачи объекта в эксплуатацию пожарная инспекция не видит объект, а проектную документацию на соответствие здания нормам противопожарной безопасности готовит специализированная аккредитованная организация.
Из-за множества нормативов на каждом из этапов возникают сложности с их трактовкой и применением, отмечает фон Мекк: бизнес становится заложником несогласованности действий различных ведомств. При этом еще с советских времен сохраняются противоречия между нормативами по противопожарной безопасности и требованиями других ведомств, продолжает он. Антитеррористические требования противоречат противопожарным. «Так было всегда, еще в советское время вневедомственная охрана требовала ставить решетки на окнах, а пожарные – чтобы они беспрепятственно открывались», – вспоминает пожарный инспектор одного из отделов надзорной деятельности, подчиняющегося ГУ МЧС по Москве. Фон Мекк как пример приводит психиатрические больницы или кабинет для хранения наркотических лекарств в обычных стационарах: согласно инструкциям Минздрава на окнах таких кабинетов должны быть установлены решетки, правила же противопожарной безопасности в принципе запрещают использование решеток на окнах, которые иногда остаются единственно возможным путем эвакуации при пожаре.
Другая проблема – в России до сих пор отсутствует свод универсальных правил для строительства торговых центров (ТРЦ), как это сделано, например, для высотных зданий (т. е. общественных выше 50 м и жилых выше 75 м), отмечает фон Мекк. Есть строительные нормы и правила, которые предполагают наличие проекта для строительства любого капитального здания, указывает Гриханов. При этом, по его словам, каждый земельный участок имеет свои особенности, а архитектурные решения зданий бывают крайне сложными, в итоге это приводит к тому, что действующие нормы выполнить трудно или даже невозможно. Но есть законный способ начать строительство объекта любой сложности – специальные технические условия (СТУ). По сути, это нормы, разработанные и утвержденные для конкретного объекта капитального строительства и содержащие дополнительные к установленным или отсутствующие требования к пожарной безопасности, говорит фон Мекк. После согласования эти спецусловия получают статус нормативного документа, применимого к одному-единственному зданию, указывает собеседник «Ведомостей». СТУ могут не отвечать каким-то общим нормам, но формально это не нарушение, а допущение в отношении отдельно взятого объекта с указанием компенсирующих мер для обеспечения противопожарной безопасности, рассказывает Гриханов. СТУ обязательно согласовывают аккредитованные при МСЧ организации или государственные структуры.
Сегодня в России почти все крупные ТРЦ строятся на основании СТУ, констатируют фон Мекк и Гриханов. Самый яркий пример, указывает пожарный инспектор одного из отделов надзорной деятельности, подчиняющегося ГУ МЧС по Москве, – размещение детских игровых зон. Согласно утвержденным в 2009 г. Минстроем строительным нормам и правилам их следует размещать не выше второго этажа и не дальше 20 м от запасного выхода, говорит он. Однако на практике при строительстве крупных центров этими требованиями пренебрегают. В большинстве крупных торговых центров детские зоны расположены на третьем-четвертом этажах – так экономически эффективнее, к тому же там проще обеспечить нестандартную высоту, подтверждает один из собеседников. Юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова объясняет: «Собственник или управляющая компания объекта может согласовать СТУ, согласно которым такая зона может располагаться не выше четвертого этажа и при условии наличия дополнительных (или расширенных) возможностей для эвакуации посетителей». Такие условия, как правило, согласовывает Минстрой.
Один из немногих примеров размещения детских заведений на первых этажах – торговые центры «Мeга» шведского гиганта IKEA. Детские площадки в «Мегах» спроектированы и размещены таким образом, чтобы в случае чрезвычайной ситуации эвакуация прошла максимально оперативно и организованно, говорит представитель IKEA Centres Russia (управляет «Мегами»): в тех торговых центрах «Мега», где работают операторы детских площадок или образовательно-развлекательные центры, в случае эвакуации торгового центра эвакуация детей осуществляется по отдельной схеме и по безбарьерным путям.
На чем экономят собственники
В России, по данным консалтинговой компании CBRE, 764 профессиональных торговых центра общей арендопригодной площадью 22,8 млн кв. м, из них 238 ТРЦ – в Москве (6 млн кв. м) и 116 – в Санкт-Петербурге (2,8 млн кв. м). Ввод новых площадей в торговых центрах в 2017 г. стал рекордно низким за последние пять лет, по данным консалтинговой компании JLL: по сравнению с предыдущим годом он сократился более чем в 2,5 раза. В Москве открыто лишь три крупных торговых центра: «Vegas Кунцево» (113 400 кв. м), «Видное парк» (24 000 кв. м) и торговый комплекс в составе МФК «Фили град» (12 000 кв. м). В этом году, как ожидают аналитики CBRE, будет введено 12 ТРЦ суммарной площадью 274 000 кв. м в Москве и 17 объектов на 471 000 кв. м в регионах.
Кризисы не способствуют тому, чтобы девелоперы и строители уделяли повышенное внимание системам безопасности, замечает Гриханов: когда ввод в эксплуатацию объекта задерживается, банки грозят остановить кредитные линии, собственнику приходится чем-то жертвовать. Стандартные способы экономии – заменить оригинальные материалы дешевыми аналогами, не закончить монтаж и пусконаладку противопожарной системы в расчете на то, что это сделает в будущем служба эксплуатации здания. Она, в свою очередь, тоже старается сэкономить, тем более что число посетителей и их покупательная способность падают, арендный доход сокращается, а по кредитам нужно платить. Все это происходит даже несмотря на то, что в общей стоимости строительства затраты на пожарную сигнализацию обычно составляют менее 1%, говорит Гриханов. Поэтому, замечает он, обеспечить здание качественными противопожарными решениями всегда дешевле на стадии строительства, а не эксплуатации.
Также из-за нехватки времени собственник часто не доводит до конца пусконаладочные работы. Гриханов рассказывает, что нередко здания сдаются в эксплуатацию с лишь частично работающей пожарной сигнализацией. При этом если строительный контроль документы подписал, то пожарные вслед за ним тоже принимают объект. По словам эксперта, инспектор может проявить принципиальность и проверить все досконально, но на деле такого практически не случается. Кроме того, нормы допускают прием пожарного оборудования, если его можно запустить вручную – нажатием кнопки ответственным лицом, говорит Гриханов. Однако на практике ответственный может не успеть этого сделать.
Гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов отмечает, что в Москве и Санкт-Петербурге в крупных ТРЦ, как правило, дела с пожарной безопасностью обстоят благополучно: там работают грамотные архитекторы и проектировщики, опытные девелоперы, управляющие компании придерживаются правил, да и проверки торговых центров в двух столицах проводятся регулярно. В регионах же девелоперы, продолжает Морозов, не всегда готовы нести дополнительные расходы как на проектирование и строительство, так и на обеспечение безопасности в уже работающих ТРЦ, что и показала трагедия в Кемерове. Формально в «Зимней вишне» были системы оповещения и пожаротушения, но они не сработали. Кроме того, выяснилось, что персонал не был обучен поведению в чрезвычайных ситуациях.
На чем экономят управляющие
Как правило, за безопасность ТРЦ после его ввода отвечает эксплуатирующая компания. Однако в этой роли нередко выступает собственная структура владельца объекта – служба внутренней эксплуатации, которая зачастую не имеет соответствующего опыта, говорит Гриханов. Часто такие службы не в состоянии даже отследить изменения в нормативных актах. В России не так часто отдают торговые центры в управление на аутсорсинг профессиональным компаниям (как это происходит, например, на гостиничном рынке), особенно в регионах, продолжает он. В пример собеседники «Ведомостей» снова приводят IKEA Centres Russia: она устроена по западному образцу и следит за соблюдением требований по безопасности, говорит топ-менеджер крупной управляющей компании. Если в Москве и Петербурге доля профессиональных управляющих компаний растет, то в регионах собственники стараются здания обслуживать сами, рассказывает он. Это подтверждает и замдиректора по управлению недвижимостью «ФМ-Крафт» Александр Минковский.
История с «Зимней вишней» может повториться в других торговых центрах страны, считает топ-менеджер другой крупной управляющей компании. В 2017 г. практически полностью сгорел подмосковный строительный рынок «Синдика», крупные пожары случились в московских ТРЦ «Рио» на Дмитровском шоссе и «Филион» у метро «Багратионовская». На «Синдике», по словам ее представителя, вовремя сработала система пожарной сигнализации, а сам объект располагал большим количеством эвакуационных выходов. Жертв удалось избежать во многом благодаря работе персонала, который не пустил людей на парковку, где, по одной из версий, и начался пожар, добавляет топ-менеджер крупной управляющей компании.
Согласно регламентам противопожарные системы должны проверяться эксплуатирующей организацией не реже раза в квартал, говорит Гриханов. Реально же системы работают не везде, признает топ-менеджер крупной управляющей компании. Причина, по его словам, в том, что системы часто объявляют ложные тревоги. Поэтому управляющие компании предпочитают отключать системы оповещения, ведь любая эвакуация приводит к простою объектов, а значит, их собственники несут убытки. С этим согласен Алексей Ванчугов, управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» (управляет объектами коммерческой недвижимости): «Наиболее частая проблема – ложное срабатывание датчиков дыма. С этой проблемой сталкиваются практически все девелоперы и управляющие компании. Дымовые датчики могут среагировать на пар в кулинарии, пыль при проведении отделочных работ одного из помещений под нового арендатора. Такое может происходить несколько раз в час, и управляющие – может, даже и не в лице руководителя, а просто дежурных менеджеров – нередко отключают эти датчики, потому что они им мешают».
Иногда двери эвакуационных выходов закрывают. Например, потому, что через них в ТРЦ можно проникнуть в обход охраны. Кроме того, ломаются доводчики этих дверей, и, чтобы их не чинить каждый раз, дверь запирают на ключ, который в лучшем случае висит рядом за стеклом.
Кто поставляет оборудование
Система пожарной безопасности есть в каждом торговом центре, уверяет топ-менеджер крупной компании, занимающейся управлением подобных объектов. Так что среди производителей систем пожарной безопасности серьезная конкуренция, отмечает специалист по пожарной безопасности крупного владельца торговых центров в России. На рынке противопожарных систем и систем оповещения крупнейший игрок – подмосковный «Болид», говорит он и подтверждает Минковский из «ФМ-Крафта», специализирующегося на управлении коммерческой недвижимостью. По оценкам последнего, системы «Болида» установлены примерно в половине российских торговых центров. Его основные конкуренты – «Рубеж» из Саратова, петербургский «Аргусспектр», американская Honeywell, немецкая Siemens. Это подтверждает и Дмитрий Петренко, гендиректор «АСПТ спецавтоматика» (устанавливает системы пожарной безопасности и производит системы газового пожаротушения). Минковский говорит, что разница в качестве между российскими и иностранными системами – как между российским и иностранным автомобилем, но и по цене они отличаются в 2–2,5 раза. Существенной разницы в качестве между российскими и иностранными системами нет, не согласен специалист по пожарной безопасности крупного владельца торговых центров в России. Современные системы автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения отечественных и зарубежных производителей отвечают современным требованиям и способны обнаруживать задымления на ранних стадиях, считает Петренко.
Как избежать жертв
На объектах коммерческой недвижимости регулярно должны проводиться учебные эвакуации, говорит Михаил Сафонов из Knight Frank. По правилам это должно происходить не реже чем раз в полгода, рассказывает топ-менеджер крупной управляющей компании, но по факту это, как правило, делается формально и без участия посетителей. За редкими исключениями: так, почти из десятка владельцев крупных московских торговых центров только IKEA Centres Russia подтвердила, что компания не менее двух раз в год проводит тренировки и учения по эвакуации людей, в том числе с участием покупателей. Представитель «ФМ-Крафта», управляющего ТРЦ «Домодедовский» в Москве и ТРЦ «Планета» в Новокузнецке и Красноярске, рассказал, что проводит комплексные учения с привлечением городской администрации и МЧС два раза в год. При этом обычно учения проходят утром – в это время меньше покупателей, добавляет собеседник «Ведомостей». Учения для сотрудников управляющей компании проводятся раз в месяц, говорит представитель «ФМ-Крафта». Представитель владельца ТРЦ «Европейский», компании «Киевская площадь», отметил, что компания «всегда уделяет повышенное внимание вопросам безопасности»: эвакуационные лестницы проверяются 2–3 раза в неделю, а раз в месяц проводятся комплексные проверки системы противопожарной защиты здания. Вице-президент ТПС «Недвижимость» (ТРЦ «Океания», «Хорошо!» и др.) Игорь Вдовиченко уверяет, что в каждом торговом центре их компании есть даже профилактическая группа по тушению пожаров.
По другим объектам представитель «Киевской площади» комментарии не предоставил. Другие крупные владельцы ТРЦ в России – «Ташир», ГК «Регионы», – а также представители «Авиапарка» на вопросы «Ведомостей» не ответили.
Обязательное противопожарное страхование повысило бы ответственность ТРЦ, считает председатель наблюдательного совета Российского антитеррористического страхового пула Александр Гульченко: страховой аудит эффективно бы дополнял действующий надзор. Необходимо страховать риски как владельцев, так эксплуатирующих компаний, соглашается Гриханов: эксперты страховой компании в данном случае проверяли бы объекты гораздо жестче любого надзора, потому что в случае ЧП ей возмещать убытки.
Любая управляющая компания всегда страхует свои риски перед третьими лицами, говорит вице-президент NAI Becar Виктор Козин, в зависимости от типа и состояния объекта сумма страхования может достигать сотен миллионов рублей. Для крупных торговых центров стоимость такого полиса может доходить до нескольких миллионов рублей, сказал гендиректор страховой компании «Альянс» Николай Клековкин. Исполнительный директор страховой компании МАКС Андрей Мартьянов идею обязательного страхования ответственности ТРЦ и эксплуатирующих компаний перед третьими лицами считает неоднозначной. С одной стороны, страховщики были бы рады новому обязательному рынку и возможности развиваться. С другой – это станет дополнительной нагрузкой на бизнес и вызовет противодействие с его стороны.
Вопрос о введении обязательного страхования рисков крупных ТРЦ может быть рассмотрен на думской комиссии, созданной после трагедии в Кемерове, заявил первый вице-спикер Госдумы Александр Жуков.